قولنامه دستی ملک در ۱۴۰۵ اعتبار دارد؟ قانون جدید و سند سبزرنگ

نمی‌شود گفت همه قولنامه‌های دستی ملک در سال ۱۴۰۵ معتبر یا بی‌اعتبارند. پاسخ به تاریخ صدور سند مالکیت و وضعیت ثبتی ملک بستگی دارد. برای املاکی که سند حدنگار آن‌ها پس از لازم‌الاجراشدن قانون الزام صادر شده، ماده ۱ قانون حکم ویژه دارد؛ در این موارد، ثبت رسمی معامله اهمیت اساسی دارد. برای برخی املاک قدیمی و فاقد سند رسمی نیز قانون، مسیر ثبت ادعا در سامانه ماده ۱۰ را پیش‌بینی کرده است.

«قولنامه» اصطلاحی رایج برای نوشته‌ای است که طرفین معامله ملک امضا می‌کنند؛ اما عنوان نوشته به‌تنهایی تکلیف حقوقی آن را تعیین نمی‌کند. با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، زمان معامله، تاریخ صدور سند حدنگار و مرحله اجرای قانون برای ملک اهمیت بیشتری پیدا کرده است.

پس اگر قولنامه‌ای در دست دارید، از روی رنگ کاغذ یا امضای شاهدان به‌تنهایی درباره اعتبار آن نتیجه نگیرید. نخست باید تاریخ و وضعیت ثبتی ملک بررسی شود.

قانون جدید درباره قولنامه چه می‌گوید؟

ماده ۱ قانون الزام مقرر کرده است که برخی اعمال حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول، از جمله انتقال مالکیت، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند. در غیر این صورت، دعاوی مربوط به معامله ثبت‌نشده ممکن است در مراجع قضایی و اداری قابل استماع نباشد؛ قانون برای استرداد عوض یا عوضین نیز حکم جداگانه دارد.

بااین‌حال، قانون برای زمان اجرای این محدودیت‌ها، قواعد انتقالی در نظر گرفته است. بنابراین عبارت «از این به بعد همه قولنامه‌های دستی باطل‌اند» پاسخ دقیقی نیست؛ باید دید ملک در کدام گروه قرار می‌گیرد.

برای املاکی که سند حدنگار آن‌ها پس از لازم‌الاجراشدن قانون صادر شده، تبصره ۴ ماده ۱ اجرای حکم ماده را از تاریخ صدور سند مالکیت مقرر می‌کند. به همین دلیل، برای چنین ملکی نباید به قولنامه یا مبایعه‌نامه عادیِ دست‌نویس یا تایپی اکتفا کرد؛ مسیر معامله باید با ثبت رسمی انجام شود.

رنگ سند می‌تواند سرنخ باشد، اما برای تصمیم‌گیری قطعی، تاریخ صدور و وضعیت ثبتی ملک را از روی خود سند و از مسیر رسمی بررسی کنید. اصطلاح «قولنامه» یا حضور شاهد، نوشته عادی را به سند رسمی تبدیل نمی‌کند.

اگر ملک سند قدیمی یا ادعای مالکیت غیررسمی دارد

راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، موضوع ماده ۱۰، برای بخشی از املاک از ۱ خرداد ۱۴۰۵ اعلام شد: املاکی که سند حدنگار آن‌ها از ۱ فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ صادر شده بود. برای برخی اسناد حدنگاری که پس از آن تاریخ صادر می‌شوند نیز تاریخ شمول سامانه، از روز صدور سند اعلام شده است. وضعیت سایر املاک باید با توجه به اعلان رسمی مربوط به همان گروه بررسی شود.

ماده ۱۰ برای ثبت ادعاهای مربوط به املاک فاقد سند رسمی، مهلت‌ها و اقدام‌های بعدی پیش‌بینی کرده است. اگر ملک یا حق مورد ادعای شما مشمول این سازوکار است، تاریخ شروع مهلت را از اعلان رسمی مربوط به همان ملک بررسی کنید؛ این مهلت‌ها را نمی‌توان بدون توجه به نوع سند و تاریخ صدور آن برای همه املاک یکسان دانست. سازمان ثبت نیز اعلام کرده مرحله نخست سامانه از خرداد ۱۴۰۵ برای بخشی از املاک آغاز به کار کرده است.

1. تاریخ صدور سند مالکیت را ببینید. به رنگ سند اکتفا نکنید.

2. مالک رسمی و مشخصات ملک را بررسی کنید. نام فروشنده و مشخصات پلاک ثبتی باید با مدارک رسمی تطبیق داشته باشد.

3. مسیر ثبت معامله را پیش از پرداخت عمده ثمن مشخص کنید. اگر قانون برای ملک ثبت رسمی را لازم دانسته، قولنامه عادی را جایگزین آن نکنید.

4. رسید همه پرداخت‌ها و مدارک را نگه دارید. رسید بانکی، پیش‌نویس قرارداد و مکاتبات را حفظ کنید.

5. برای ملک فاقد سند رسمی، وضعیت سامانه ماده ۱۰ را پیگیری کنید. مهلت و تشریفات را بر اساس اعلان رسمی مرتبط با همان ملک بسنجید.

در اختلاف‌های ملکی، امکان طرح دعوا می‌تواند به همین جزئیات وابسته باشد؛ از جمله اینکه سند چه زمانی صادر شده، معامله چه زمانی انجام شده و ملک در چه مرحله‌ای از ثبت رسمی قرار دارد.

جمع‌بندی:

اعتبار قولنامه دستی ملک در سال ۱۴۰۵ پاسخ یکسانی برای همه املاک ندارد. برای سندهای حدنگار جدید، حکم ماده ۱ و تاریخ صدور سند اهمیت دارد؛ برای برخی املاک قدیمی یا فاقد سند رسمی، باید مقررات انتقالی و سامانه ماده ۱۰ را بررسی کرد. پیش از معامله یا طرح دعوا، تاریخ سند و وضعیت ثبتی ملک را از مرجع رسمی تطبیق دهید.

اگر درباره ملکی با قولنامه دستی معامله کرده‌اید، پیش از پرداخت یا طرح دعوا، نوع سند و تاریخ صدور آن را بررسی کنید. برای ارزیابی دقیق‌تر، مدارک معامله را از طریق بخش مشاوره حقوقی وکیل‌موکل با وکیل متخصص املاک مطرح کنید.

به‌روزرسانی حقوقی: این مقاله بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و اعلان رسمی راه‌اندازی مرحله نخست سامانه ماده ۱۰، تا ۱۲ آبان ۱۴۰۵ تنظیم شده است. شمول قانون ممکن است با توجه به نوع ملک و تاریخ سند متفاوت باشد؛ برای اقدام در پرونده مشخص، متن سند و اعلان رسمی مربوط به همان ملک باید بررسی شود.